Шарф Тема 2 Оценка бизнеса

Коэффициент А может определяться по 3м методикам Ринга,Хоскольда,Инвуда. При неизменности реверсии: Сравнительный подход в оценке недвижимости. Выбор единицы сравнения. Обоснование корректировок и поправок. Возможность применения метода регрессионно-корреляционного анализа в оценке в доходном и сравнительном подходе. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: Объект не должен быть уникальным.

ИИС Облигации плюс

Определение коэффициента капитализации с учетом возме- щения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал дох кап строится чаще всего методом кумулятивного построения:

инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно.

Инфляция сущность, причины и формы проявления Расчет доходным подходом Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный подход утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Оценка потерь от неполной загрузки сдачи в аренду производится на основе анализа рынка, характера его динамики трендов применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитывается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке.

Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи закладные выплаты , проценты и амортизационные отчисления. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года. Определение прогнозного периода. Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период длительностью лет.

надбавка за низкую ликвидность - 1%. надбавка за инвестиционный менеджмент - 1%. ИТОГО: 18%. С = Доход / Коэффициент капитализации.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу: Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах метод сравнительных продаж , когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение обесценение: Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни — это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни. Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания. Функциональный износ. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Причины функционального износа: Недостатки, требующие добавления элементов — элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Расчет различных составляющих премии за риск

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные.

O надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они.

Тема 6. Доходный подход к оценке бизнеса Цель — овладение Реклама Тема 6. Доходный подход к оценке бизнеса Цель — овладение теоретическими знаниями и практическими навыками оценки бизнеса в рамках методов доходного подхода. Желаемый результат: Основные положения доходного подхода к оценке стоимости бизнеса 2. Алгоритм оценки стоимости бизнеса предприятия методом капитализации дохода 3.

Процедура определения стоимости бизнеса предприятия методом дисконтирования доходов 1.

Экономика недвижимости: Учебное пособие

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части объекта. Без рисковая ставка доходности — это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата. Без рисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные ранее перечисленные составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения без рисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по без рисковым операциям.

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно.

По остальным находим среднее значение. Например, можно включить в ставку капитализации уровень инфляции, экологический риск, законодательный риск и пр. Ставку рекапитализации можно определить по методам Ринга, Хоскольда и Инвуда. Метод Ринга предполагает линейный возврат капитала и находится по формуле 53 где Т — оставшийся срок экономической жизни здания, то есть то время, через которое объект потребует капитальных затрат на восстановление потребительских свойств.

Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле Метод Хоскольда предполагает возврат капитала по безрисковой ставке и находится по формуле фактора фонда возмещения 3-я функция денег: Метод Инвуда предполагает возврат капитала по ставке, равной норме прибыли и находится по формуле фактора фонда возмещения 3-я функция денег: Метод техники инвестиционной группы связных инвестиций Техника инвестиционной группы может рассматривать финансовые интересы когда используется собственный и заемный капитал и физические интересы когда объект недвижимости разбивают на составляющие — земельный участок и здание.

При анализе финансовых интересов используется формула

Чем отличается ставка(коэффициент) дисконтирования от ставки(коэффициента) капитализации

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости возможно применение одного из двух методов: В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.

Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по критериям:

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложные инвестиции, тем более компетентного управления они.

Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Ставка дохода на капитал дох. Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные ранее перечисленные составляющие — поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке: Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут существенно отличаться.

При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в е годы века:

Домашняя бухгалтерия

Узнай, как дерьмо в голове мешает человеку эффективнее зарабатывать, и что ты можешь сделать, чтобы избавиться от него навсегда. Нажми тут чтобы прочитать!